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I 4 costi nascosti che nessuno calcola
Hai fatto i conti sulla tua operazione? Probabilmente ti mancano almeno 4 voci. Ecco quali sono — e un calcolatore per vedere quanto ti costano davvero.
Hai fatto i conti sulla tua operazione? Probabilmente ti mancano almeno 4 voci. Ecco quali sono — e un calcolatore per vedere quanto ti costano davvero.
Nel carosello ti ho mostrato i 3 costi che la maggior parte degli investitori dimentica nel business plan. Rivediamoli velocemente.
Non è solo “il notaio”. Imposta di registro, ipotecaria, catastale, bolli, visure. Su un immobile da 200k puoi arrivare facilmente a 15–20.000€ di costi che non avevi messo a budget.
Paghi sia quando compri che quando vendi. Con provvigioni dal 2% al 4% su ciascun lato, su un’operazione da 300k di rivendita parliamo di 12–18.000€ che escono dal tuo margine.
Amianto nelle coibentazioni, scarichi da rifare, solai da consolidare. Non è se succede, è quando succede. Chi non mette almeno un 10–15% di buffer nel budget dei lavori sta giocando d’azzardo.
Fin qui, sono costi che puoi stimare e mettere a budget. Li paghi, li prevedi, vai avanti. Ma c’è un 4° costo che lavora in modo diverso…
Questo costo non lo vedi nel preventivo del geometra e non te lo dice l’agente immobiliare. Si presenta alla fine dell’operazione, quando vai a incassare, e ti porta via una fetta enorme del guadagno.
Parlo della scelta tra operare come persona fisica o attraverso una SRL. La differenza non è burocratica — è economica, ed è brutale.
Se operi come persona fisica, ogni plusvalenza entro 5 anni viene tassata come reddito aggiuntivo. Con un’aliquota marginale IRPEF che può arrivare al 43%, più addizionali regionali e comunali. E l’IVA sulle ristrutturazioni? Non la scarichi. Compri i materiali al 22%, e quel costo resta tutto tuo.
Con una SRL, il quadro cambia. L’utile viene tassato con IRES al 24% + IRAP (~3,9%). L’IVA sulle ristrutturazioni diventa un credito, non un costo. E se lavori con il reverse charge, il flusso di cassa migliora ulteriormente.
Credetemi: ho visto investitori perdere decine di migliaia di euro solo per non aver impostato la struttura giusta prima di partire. Non dopo. Prima.
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Il business plan non è un foglio Excel da compilare a posteriori. È lo strumento che ti dice se l'operazione sta in piedi — o se stai buttando soldi.
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